Главная » 2010 » Июль » 11 » ТСЖ- права и обязанности
16:48 ТСЖ- права и обязанности |
Однако практически все нежилые помещения, которые можно по техническим условиям использовать под склады, парикмахерские и магазинчики, как правило, уже находятся в чьей-либо собственности.Отнять подвал у старого владельца нельзя
- Имеют ли право собственники жилья распоряжаться нежилыми помещениями дома - подвалами, чердаками - сдавать их в аренду, например?
- О каждом конкретном помещении нужно говорить отдельно: смотреть, что это за дом, находится ли помещение в чьей-либо собственности, есть ли там общие коммуникации и так далее. Но ответим в общих чертах. Допустим, дом в хорошем состоянии, в доме есть чердак, никто никогда на чердак не претендовал. Мы создали ТСЖ, приняли решение на общем собрании построить там мансарду. Наш проект должен получить разрешение контролирующих данную сферу органов: жилищной инспекции, санитарной службы, пожарного надзора и других. Если никаких непреодолимых проблем по чисто технической стороне дела не возникнет, все, можем строить, сдавать в аренду и получать прибыль от своего чердака. Прибыль эта пойдет на уставные цели ТСЖ, на улучшение жилищных условий, на текущий ремонт - как решит общее собрание.
Однако практически все нежилые помещения, которые можно по техническим условиям использовать под склады, парикмахерские и магазинчики, как правило, уже находятся в чьей-либо собственности. Как правило, в муниципальной. Исковая давность по приватизации составляет 3 года, и право собственности, возникшее более чем 3 года назад, оспаривать уже поздно. Законодательство в равной степени защищает как частную собственность, так и муниципальную или государственную. И если речь идет о том, чтобы вновь созданное ТСЖ отняло подвальное помещение у муниципалитета или какого-нибудь ООО, то это, конечно, невозможно.
Что такое непосредственное управление
Управление многоквартирным домом в этом случае не поручается никому. Каждый собственник сам напрямую заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (газ, свет, вода, вывоз мусора). Собственники могут избрать уполномоченного с правом заключать эти договоры и контролировать их соблюдение. Однако работать он может лишь на бесплатной основе. Если уполномоченному выплачивается вознаграждение - это уже управляющая организация.
Вопросы, касающиеся ремонта и содержания общего имущества, решаются сообща. Траты на отопление или освещение подъезда, к примеру, делятся на всех.
Это вариант, который больше подходит для малоквартирных домов, если между жильцами есть взаимопонимание.
+ Нет управляющих - нет и платы за управление.
+ Собственники не отвечают за обязательства других. Должник несет ответственность в одиночку.
+ Есть возможность оплачивать некоторые работы лишь по мере необходимости. Например, скинуться на побелку стен в подъезде, а уборку проводить по очереди бесплатно.
- Некому представлять интересы всех собственников. Каждый вынужден сам выяснять отношения с поставщиками коммунальных услуг.
- Бывает трудно договориться о расходах на общее имущество. Например, протекающая кровля жильцам верхних этажей мешает жить, а жильцам нижних - нет.
Что такое ТСЖ
Собственники помещений в доме выбирают из своего числа правление и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом. ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. Содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить по договору другой организации и лишь контролировать выполнение обязательств. К примеру, смотреть, чисто ли метет дворник и моет уборщица. В другом варианте ТСЖ набирает собственных дворников, уборщиц и слесарей и заключает с ними трудовые договоры. Считается, что это наиболее демократичный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются сообща: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько откладывать на капремонт и т. д.
Правление отчитывается перед членами ТСЖ не реже одного раза в год.
+ Собственник вступает в договорные отношения только с одним юридическим лицом - ТСЖ. Правление отвечает за все услуги.
+ Есть возможность накопить средства на капремонт или на случай крупной аварии.
+ В идеале средства расходуются экономнее: сами собственники руководят ТСЖ и считают свои деньги.
+ Чтобы пожаловаться, далеко идти не придется: председатель и члены правления - собственники жилья в вашем доме.
- Членам ТСЖ придется платить взносы.
- Актив ТСЖ, как правило, выступает за дополнительные траты на благоустройство: на охрану, цветы, видеонаблюдение и т. п.
- Возможны злоупотребления со стороны правления ТСЖ. Они могут быть намеренными, когда к управлению стремятся мошенники, или «нечаянными», когда к созданию ТСЖ приступают люди, полные энтузиазма, но не подготовленные.
Что такое управляющая компания
Это привычная нам жилищно-коммунальная служба - то, что мы называем ЖЭУ. Собственники привлекают по договору частную или управляющую компанию. Она отвечает перед жильцами за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Перечень этот может быть минимальным, который определен законодательством, или более широким - по договоренности между жильцами и компанией. Управляющая компания, в свою очередь, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. Текущий ремонт и содержание общего имущества (подвалы, крыши, подъезды) компания выполняет по расценкам, которые принимает общее собрание собственников.
Управляющие компании занимаются обслуживанием большинства многоквартирных домов Волгограда. Если собственники не выберут способ управления своим домом, муниципалитет выставит его на открытый конкурс между управляющими организациями.
+ По итогам работы можно проверить, что сделано управляющей компанией.
+ Есть возможность привлечения средств для модернизации данного дома (в городе уже есть практика замены лифтов, установки
счетчиков и т. п.).
+ Жильцы имеют дело с единым центром, который отвечает за весь спектр услуг.
- Придется платить непосредственно за управление.
- Копить средства на капремонт у управляющей компании возможности нет. Поэтому могут возникнуть дополнительные платежи за работы, которые не оплачиваются по строке «текущий ремонт». Допустим, ремонт крыши.
- Компания может обанкротиться. Ее ответственность - в пределах уставного фонда.
- Затруднен контроль. Например, управляющая компания сама определяет подрядные организации, выполняющие ремонт.
Нормативные документы
Постановление главы Волгограда от 18 сентября 2006 г. №2351 «О плане мероприятий по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации на территории Волгограда»
Постановление главы Волгограда от 22 сентября 2006 г. №2386 «Об утверждении Положения о порядке назначения и участия представителей муниципального образования городской округ город-герой Волгоград в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, а также взаимодействия представителей органов местного самоуправления Волгограда с органами управления многоквартирными домами при различных способах управления»
Постановление главы Волгограда от 11 октября 2006 г. №2648 «Об утверждении Временного положения о порядке передачи многоквартирных домов, находящихся в управлении муниципальных учреждений жилищно-коммунального хозяйства районов Волгограда, в непосредственное управление собственникам помещений в многоквартирном доме, в управление товариществам собственников жилья, управляющим организациям»
Постановление главы Волгограда от 12 октября 2006 г. №2679 «Об утверждении примерной формы Устава товарищества собственников жилья»
Постановление главы Волгограда от 21 декабря 2006 г. №3499 «Об утверждении примерной формы договора управления многоквартирным домом»
Распоряжение департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 2 февраля 2007 г. №86-р «Об утверждении методических рекомендаций о порядке проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления»
Где узнать больше?
Вопросы, касающиеся выбора способа управления многоквартирным домом, работы ТСЖ и управляющих компаний, можно задавать специалистам администрации Волгограда:
* (8442) 24-23-85 - департамент муниципального имущества,
* (8442) 38-54-41 - департамент ЖКХ и ТЭК.
Дмитрий ТРУНОВ 13 марта 2007
http://www.volgograd.kp.r>udaily/zhkh/doc167264/
ТСЖ начинается с собрания
- Алло, «Прямая линия»? Вас беспокоит Дмитрий из Советского района Волгограда. Расскажите, пожалуйста, как правильно создать ТСЖ.
- Первое и самое главное: нужно провести собрание. Лучше обратиться к типовому порядку проведения собраний (см. Методические рекомендации, утвержденные распоряжением руководителя департамента муниципального имущества от 02.02.2007 г. № 86р). И там, помимо самого решения создать ТСЖ, нужно принять устав. Его форма тоже разработана, можно принять ее за основу (см. постановление главы администрации Волгограда от 12.10.2006 г. № 2679 «Об утверждении примерной формы устава ТСЖ»).
Дальше товарищество собственников жилья нужно зарегистрировать. Инициативная группа или собственник обращается в управление Федеральной регистрационной службы (ул. Калинина, 4) с полным пакетом документов. Туда входят: протокол решения, утвержденный устав, квитанция об оплате госпошлины - 200 рублей - и расписки с перечнем всех представленных документов.
Протокол решения собрания собственников обязательно должен быть с приложениями, без них он недействителен. Это могут быть письменные решения каждого собственника при заочном голосовании. При очном - регистрационные листы, в которых указаны фамилии, данные паспортов и решения каждого собственника. Желательно заранее сходить в регистрационную службу и спросить, какие документы нужны и как они должны быть оформлены. Бывали случаи, когда требовались, например, копии паспортов.
После того как ТСЖ будет зарегистрировано как некоммерческая организация, необходимо еще оформить документацию в Пенсионном фонде, Фонде медстрахования, Фонде социального страхования, зарегистрировать товарищество во всероссийском классификаторе юридических лиц.
И можно начинать работать: оформлять документы на земельный участок, прилегающую к дому территорию, заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с теми жильцами, кто не собирается быть членами ТСЖ, а также с ресурсоснабжающими организациями. Тот, кто не является членом товарищества, должен обязательно оплачивать минимальный набор услуг, предусмотренный законодательством. За содержание аппарата ТСЖ он не платит, а за возможные «излишества» - по желанию. Однако если принято решение собрания о проведении капремонта, то жильцы, не входящие в ТСЖ, тоже обязаны его выполнять.
Товарищество собственников жилья прекращает существование по решению суда или самих собственников либо в случае если членов ТСЖ стало меньше, чем 50 процентов плюс один голос от общего числа голосов собственников в доме. В этой ситуации собственники обязаны провести собрание и в добровольном порядке прекратить существование юридического лица.
- А что нужно сделать, чтобы МУ ЖКХ передало дом отремонтированным? Свои средства на капремонт мы нескоро сможем накопить.
- Этот вопрос часто задают члены ТСЖ. МУ ЖКХ принимает решение о необходимости капитального ремонта, исходя из состояния дома. И потребовать провести его в обязательном порядке не получится: такой нормы в законе нет. Нет также требования, по которому, передавая дом в управление товариществом, ЖКХ должно составить акт его технического состояния.
Эти установки тоже можно понять: в свое время имущество передавалось муниципалитетам, мягко говоря, не в лучшем состоянии. Тех денег, которые сегодня может выделить на капитальный ремонт городской бюджет, хватит лишь на 40 домов. А остальные? Мы же не можем ремонтировать только те дома, где создаются ТСЖ. Силами муниципалитета в этом году мы запустили целевые программы, связанные с безопасностью проживания граждан: это ремонт лифтов, балконов, кровель. Естественно, средства направляются туда, где проблемы стоят наиболее остро.
Составляем договор на управление домом
Договор управления - это документ, по которому мы с вами, собственники квартир, передаем управляющей организации (УО) функции по управлению нашим домом и обязуемся вносить за это установленную плату. УО обязуется в течение определенного срока оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, привлекать организации, предоставляющие коммунальные услуги и так далее.
В договоре управления многоквартирным домом, который предложит вам подписать управляющая компания, должны быть указаны ( в соответствии с ч. 3 ст.162 ЖК РФ):
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес.
При неправильном составлении перечня общего имущества жильцы могут потратить на «коммуналку» больше, чем нужно: например, если указаны лишние помещения и несуществующие квадратные метры. Характеристика общего имущества дома приводится в техническом паспорте и акте технического состояния общего имущества дома, находящихся в УО.
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
3. То, как определяется размер платы за содержание и ремонт жилья и за коммунальные услуги, а также как будет вноситься плата.
Например, на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации должны приниматься решения:
* об условиях содержания и ремонта общего имущества,
* о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения,
* о сдаче в аренду общего имущества и направления в дальнейшем вырученных средств на его содержание и ремонт,
* об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (должны быть четко определены срок и начало капремонта, необходимый объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования ремонта).
Управляющая компания не вправе самостоятельно принимать эти решения.
4. То, как будет осуществляться контроль за выполнением обязательств управляющей организации, указанных в договоре.
Собственник имеет право контролировать, как выполняются условия договора, через представителя, назначенного общим собранием собственников. А также требовать возмещения убытков, причиненных по вине УО. Вопросы по делегированию полномочий от собственников должны быть поставлены в повестке дня общего собрания при выборе новой УО.
Договор управления вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания. Документ считается продленным на тех же условиях и на такое же время, если за месяц до истечения срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Общее собрание собственников в соответствии с законом вправе принять решение об изменении способа управления домом.
Таким образом, если не указан срок действия договора и дата, с которой стороны приступают к исполнению обязательств по нему, то данный договор является недействительным.
5 правил выбора управляющей компании
1. Поинтересуйтесь опытом работы компании в жилищно-коммунальной сфере. Желательно, чтобы он был не менее двух лет.
2. Узнайте, какие отклики от прежних клиентов эта компания заслужила. Лучше всего сходить и посмотреть, чисто ли в подъездах тех домов, которые она обслуживает, есть ли во дворе скамейки. Можно поговорить с жильцами - довольны ли они.
3. Уточните, есть ли у компании техника, материалы, оборудование. Помните анекдот: «Солидная фирма возьмет в аренду дырокол»… Если компания собирается арендовать экскаватор, то она будет это делать на ваши деньги.
4. Проверьте, соответствует ли договор управления жилищному законодательству. Проще всего сравнить его с типовым договором, разработанным специалистами городской администрации (см. постановление главы администрации Волгограда от 21.12.2006 г. № 3499 «Об утверждении примерной формы договора управления многоквартирным домом»). Если есть серьезные расхождения, посоветуйтесь со специалистами.
5. По возможности разузнайте, насколько стабильно финансовое положение компании. Например, какова величина ее уставного фонда. Компания должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Помните, что она может нанести и убытки собственникам квартир.
! Не забывайте: вы оплачиваете услуги после их поступления. Если с вас требуют предоплату (за исключением капремонта), будьте осторожны. Насторожить собственника должны и необоснованно высокие или низкие тарифы.
Как организовать собрание и проголосовать
Прийти раз в год на общедомовое собрание мы все обязаны. Вообще собрание - это такая высшая законодательная власть в доме, которая решает все основные вопросы. Стать его инициатором может только собственник жилья. Проводиться же оно может в очной форме или как заочное голосование.
Итак, чтобы все сделать правильно, нужно...
Шаг 1. Известить жильцов
Сделать это надо не позже чем за 10 дней до собрания заказным письмом, или личным уведомлением под расписку или же объявлением в общедоступном месте. В извещении должны быть указаны:
* сведения об инициаторе собрания;
* форма проведения (собрание или заочное голосование);
* дата, место, время проведения (для заочного голосования - последний срок приема голосов, а также место, куда бюллетени нужно приносить);
* повестка дня (нельзя ее изменять по ходу собрания и принимать решения по вопросам, которые в нее не включены);
* место, где можно ознакомиться с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.
Шаг 2. Собрать кворум
Чтобы собрание было вправе принимать решение, в нем должны участвовать жильцы, которые обладают 50% + 1 голос от общего числа собственников помещений в доме.
! Подсчитываются голоса собственников не «по головам», а исходя из доли в общем имуществе. Например, за один голос может быть принят один квадратный метр. Если в вашей квартире 40 «квадратов» - значит, у вас 40 голосов.
Шаг 3. Подсчитать голоса
За то, чтобы формой управления домом стало ТСЖ, должно быть подано 50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Чтобы выбрать управляющую компанию, «за» должно проголосовать 50% + 1 голос от участвующих в собрании, то есть 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Голосуют все собственники жилых и нежилых (например, подвальных) помещений в доме.
При заочном голосовании в письменном решении должны быть указаны:
* сведения о жильце;
* сведения о документе, который подтверждает, что это лицо - собственник помещений в вашем доме;
* решение по каждому вопросу повестки дня: «за», «против» или «воздержался».
Все решения оформляются протоколами.
|
|
Категория: Новости |
Просмотров: 1692 |
Добавил: rrumand
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
| Статистика |
|---|
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |
| Друзья сайта |
|---|
| Украины туристические детские оружие сувениры 2010-09-10 упаковка. |
|